1. YENİ MALİKİN GEREKSİNİMİNE DAYALI TAHLİYE DAVASI
Türk Borçlar Kanunu madde 351’de kiralanan taşınmazı, sonradan edinen malikin ihtiyacına dayalı olarak tahliye davası açılabilmesi düzenlenmektedir. Yeni malikin kendisinin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun ve bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin ihtiyaçları da bu madde kapsamına girmektedir. Bu davanın açılabilmesi için beş şartın gerçekleşmesi gerekir:
1.1 Kiralananı Kira Sözleşmesi Yapıldıktan Sonra Edinme
Taşınmazın kira sözleşmesi yapıldıktan sonra bir başkasına devredilmesi gerekir. Mülkiyetin geçişinin nasıl sağlandığının bir önemi bulunmamaktadır. Satış, bağışlama, miras, ihale ve diğer yollarla mülkiyet kazanılmış olabilir. Eğer kira sözleşmesinin konusu olan taşınmaz tapusuz ise yine bu hüküm uygulanabilecektir. Fakat unutulmamalıdır ki eğer edinim kira sözleşmesi yapılmadan önce gerçekleşmişse bu yola gidilemeyecek; malikin konut ihtiyacı sebebi yolu tercih edilecektir.
1.2. Yeni Malikin Kendisi, Eşi, Altsoyu, Üstsoyu veya Kanun Gereği Bakmakla Yükümlü Olduğu Diğer Kişiler İçin Konut veya İşyeri Gereksinimi Sebebiyle Kullanma Zorunluluğu
Kiralanan konutu sonradan edinen malikin ve kanunda belirtilen diğer kişilerin ihtiyacı gerçek, samimi ve sürekli olmalıdır. Buna kısaca kullanım zorunluluğu da denebilir. Burada mahkemelerce sübjektif bir değerlendirme yapılır. İlk aşamada yeni malikin taşınmazı alma sebebi araştırılır, sonrasında konutun niteliklerinin ihtiyacı karşılayabilme kabiliyeti incelenir. Eğer tüm incelemeler sonunda yeni malik haklı görülürse tahliyeye karar verilir. Örneğin atanma sebebiyle yeni bir şehre taşınan ve o şehirde bir başka konutu olmayan bir aile için edinilen konutun boşaltılması yeni malik için zorunlu bir ihtiyaç olarak kabul edilebilir. Ya da kişinin anne veya babasının hasta olması ve tedavinin kolay yapılabilmesi için hastane yakınlarında bir ev satın alması durumunda ihtiyacın zorunluluğundan bahsedilebilir. Bu tarz durumlar her somut olayın özelliklerine göre değerlendirilir.
1.3. Konut Olarak Kullanma İhtiyacının Gerçek, Samimi ve Sürekli Olması
Konut ihtiyacının varlığının kabul edilebildiği durumların ihtiyacın somutlaştırılması gerekir. Yargıtay’a göre somutlaştırmanın unsurları gerçek, samimi ve sürekli olmasıdır. Üç kavram da olay bazında ayrıca değerlendirilir.
İhtiyacın gerçek olması somutlaştırmanın ilk unsurudur. Henüz doğmamış veya ileride doğması muhtemel görünen bir ihtiyaca dayalı olarak tahliye davası açılamayacaktır. İhtiyacın gerçek oluşu sübjektif değerlendirme sonucu tespit edilebilir. Kiraya veren ihtiyacın gerçekliğini ispatlamalıdır. Şayet kiracı ile kiraya verenin gereksinimi eşdeğer kabul edilirse bu durumda mülkiyet hakkına öncelik tanınmalı ve kiraya veren lehine karara hükmedilmelidir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2017/6353, K. 2017/15622, 09.11.2017 tarihli kararında da bu durumdan bahsedilmektedir.
İhtiyacın samimi olması değerlendirilirken birtakım hususlara değinilir. Kiraya verenin veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe sınırları içerisinde bir başka konutunun olması ve bu konutun kiraya veren için yaşamaya elverişli olması durumunda samimiyet unsurunun sağlanamayacağı belirtilir. Fakat kiraya verenin kirada oturuyor olması, bir başka konutunun bulunmaması, olan konutların kiraya verenin yaşayış tarzına elverişli olmaması, kiraya verenin kendisinin kiracısı olduğu sözleşmede tahliye tehdidi altında olması gibi durumlarda gereksinimin samimiyet unsuru sağlanabilmektedir.
Süreç boyunca konut ihtiyacının varlığı devam etmelidir. Ancak bu şekilde süreklilik unsuru tamamlanabilecektir. Şayet dava açıldıktan sonra ihtiyaç ortadan kalkmışsa yahut ihtiyaç geçici bir niteliği haizse unsurun sağlanamaması dolayısıyla tahliye davası reddedilecektir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu E.2012/6-388 K.2012/560 T.12.09.2012 kararında “Devamlılık arzetmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez.” İfadelerine yer vermektedir.
1.4. Tahliyeye İlişkin Bir Ay İçinde Yazılı Bildirim Şartı
Konutu satın alan, mahkeme kararıyla iktisap eden, bağışlanan, ihale yoluyla alan yeni malik konutta bulunan kiracıya bir ihtar çekmelidir. Bu ihtarın yazılı olması ve ihtiyaç sebebiyle tahliye edilmesi gerektiği belirtilmelidir. Bu bir aylık sürenin başlangıcı edinim tarihi kabul edilir. Örneğin kişi 01.03.2020 tarihinde konutu satın almışsa bir aylık süre bu tarihten itibaren başlayacaktır. Bir aylık sürede kiracının tebellüğ etmesi gerekir. Yani ihtar bir aylık sürede çekilmiş olmasına rağmen bu ihtarın kiracıya ulaşması bir aydan sonraya sarkmışsa bu durumda TBK m.351’e dayanarak dava açılamayacaktır. Yargıtay kazanımın gerçekleştiği günü de bir aylık süreye dâhil etmektedir. Bu sürelere uyulmaması durumunda tahliye davasının açılması güçleşecektir.
1.5. Edinimden İtibaren Altı Ay Sonra Dava Açma Şartı
Yeni malik, edindiği tarihten itibaren altı ay içinde dava açarsa bu dava reddolunacaktır. Örneğin konut 01.06.2020 tarihinde edilmiş, bir aylık sürede ihtar çekilmiş ve tahliye davası açılması isteniyorsa bu dava en erken 01.12.2020 tarihinde açılabilecektir. Bu süreden sonra ne kadarlık zaman içinde davanın açılacağı kanunda belirtilmemiştir. Altıncı aydan sonra sürekli dava açılacağı görüşünün benimsenmesi durumunda kiracı bakımından sürekli tahliye davası tehdidi gündeme gelecektir. Dolayısıyla yine 350 ve 352. Maddede yazan bir aylık süreye göre davanın ikame edilmesi sağlıklı olacaktır.