I. GENEL OLARAK KİRACININ TEMERRÜDÜ
Kiracıyı, kira bedelini ödememesi dolayısıyla temerrüde düşürüp tahliye etme imkanı, kanun gereği, kiraya verene tanınmış bir hak niteliğindedir. Kira bedeli, kira ilişkisinin esaslı unsurudur.
Kiraya verenin, İcra ve İflas Kanununa göre, kiracı aleyhine takip başlatıp kiracının temerrüdü dolayısıyla tahliye etme imkanı vardır. Bunun için öncelikle doğmuş ve talep edilebilir bir alacaktan bahsetmek gerekir. İkincisi bu alacağın ödenmemiş olması gerekmektedir. Eksik ödenmiş kira bedelinin de takibe konu yapılıp kiracının tahliyesine karar verilmesine olanak vardır. Kiracının konuttan tahliyesi için mutlaka mahkeme kararı gerekir. Yalnızca icra takibine girişilmiş olması yeterli değildir.
II. İCRA TAKİBİ VE SONRASINDA AÇILACAK DAVALAR
Başlatılacak icra takibine borçlunun itiraz etmesi halinde itirazın kaldırılması ve tahliye davası açılması gerekir. Şayet borçlu itiraz etmemişse davanın konusu yalnızca tahliye olarak belirtilecektir. Unutmamak gerekir ki icra takibinde tahliye isteminin açıkça belirtilmesi gerekir. Takipte talebinde, kira alacağının açıkça belirtilmemesi veya tahliye talebinin bulunmaması halinde kiracının tahliye edilmesine imkan kalmayacaktır. Hangi aylara ilişkin alacak talebinde bulunulduğu açıkça belirtilmelidir. Nitekim yanlış döneme ilişkin bir talep söz konusuysa davanın reddi gündeme gelebilecektir.
İcra mahkemesinde açılacak tahliye davasında sınırlı bir inceleme söz konusudur. İcra mahkemesinde taraflarca tanık dinletilmesi kural olarak bu davada mümkün değildir. Ayrıca kiracı eğer icra takibine itiraz ettiyse ettiği itirazlar ile bağlı olacak; yeni bir itirazda bulunamayacaktır. Dosyada yer alan bilgi ve belgeler ile talep edildiği halinde bilirkişi incelemesine göre bir karar verilecektir. Talep olunan miktara göre mahkemece kesin olarak yahut istinaf yolu açık olmak üzere karar verilecektir. Fakat burada önemle belirtmek gerekir ki icra mahkemesi tarafından tahliye kararı verildiği takdirde kanun yoluna başvurulmuş olsa dahi kiraya verenin takibe devam ederek kiracının tahliyesini sağlaması mümkündür. İcra ve İflas Kanunu (İİK) m. 269/c-III gereği kararın icrası için kesinleşme şartı aranmamaktadır. Kiracı tarafından icranın geri bırakılması kararı alınmadığı sürece tahliye kararı gereği taşınmaz icraen boşaltılabilir.
“İİK- MADDE 269/c-III – İcra mahkemesinin tahliyeye mütedair kararının infazı için kesinleşmesi beklenmez. Ancak tahliye için, kararın borçluya tefhimi veya tebliği tarihinden itibaren ongün geçmesi lazımdır. Borçlu tahliye kararı hakkında 36 ncı madde hükmünden faydalanabilir.”
III. KİRACININ AİDATLARI ÖDEMEMESİ SEBEBİYLE TAHLİYE
Kira bedelini ödeme borcu kiracının başlıca borcudur. Yerel adet gereği kira borcunun yanında yan giderlerin de kiracı tarafından ödenmesi gerekir. Apartman veya sitelerin aidat borcu da yan gider niteliğinde olup kiracı tarafından ödenmesi gereken bir kalemdir. Türk Borçlar Kanunu (TBK) madde 314’te ifa yani ödeme zamanından bahsedilir. Maddede ödenmesi gereken borçlara yan giderler de dahil edilmiş olup aidatın ödenmemiş olması da tahliyeye konu olabilecektir. Ayrıca konut ve çatılı işyerleri bakımından da madde 341 ek bir düzenleme getirmek suretiyle yan giderlerin yine kiracı tarafından karşılanması gerektiğine vurgu yapmıştır.
“TBK – MADDE 314 – Kiracı, aksine sözleşme ve yerel âdet olmadıkça, kira bedelini ve gerekiyorsa yan giderleri, her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödemekle yükümlüdür.”
“TBK – MADDE 341 – Kiracı, konut ve çatılı işyeri kiralarında, sözleşmede aksi öngörülmemişse veya aksine yerel âdet yoksa, ısıtma, aydınlatma ve su gibi kullanma giderlerine katlanmakla yükümlüdür.”
Günümüz kira sözleşmelerinde genellikle aidat borcunun da kiracı tarafından karşılanacağı belirtilmektedir. Bu durumun kira sözleşmesinde yazmamış olması dahi temerrüt nedeniyle tahliyeye engel olmayacaktır.
Aidat borcunun kiracı tarafından ödenmemesi sebebiyle kiracının tahliyesini isteme imkanı mevcuttur fakat burada kiraya verenin dikkat etmesi gereken birtakım noktalar yer almaktadır. Öncelikle apartman veya site yönetimi tarafından aidat borcunun talep edilmiş olması gerekir. Muaccel olmamış aidat borçlarına istinaden tahliyeye hükmedilemeyecektir. Bu noktada site veya apartman yönetiminin kiraya verene bir ihtar çekmesi ve ödenmeyen aidat borçlarının banka dekontlarının açıklama kısmında belirtilmesi, mümkünse aidat borçlarının kiraya veren tarafından karşılandığına dair yönetimden bir makbuz alınması gerekmektedir. Prosedürün işletilmesindeki asıl amaç ispat kolaylığı sağlamaktır. Eğer aidat borçları kiraya veren tarafından ödenmemişse tahliyeye konu yapılamayacaktır.
IV. İZLENMESİ GEREKEN YOL
Aidat borcunu, yönetimin çektiği ihtara istinaden, ödeyen malik, kiracısına karşı bir icra takibi başlatmalıdır. Başlatılacak takipte hangi kira ayına ait aidat ödendiği belirtilmelidir. Aidat olduğunun belirtilmemesi önemli bir eksik olup burada açılacak davanın reddi gündeme gelebilecektir. Aidat borcunun malik tarafından ödenmesi zorunlu olup hiçbir ödeme yapmaksızın kiracıya karşı takip ve dava açılması halinde davanın reddine karar verilecektir. Açılacak takipte aidat borçlarının tahsili ile birlikte taşınmazın tahliyesinin talep edilmesi gerekir. Aksi halde mahkeme taleple bağlılık ilkesi gereği yalnızca borcun ödenmesine hükmedecek olup tahliyeye kendiliğinden karar veremeyecektir.
V. TAKİP VE DAVA BAKIMINDAN SÜRELER
Davanın açılma süresine bakımından ise 7 ve 30 günlük iki süreye uyulması gerekir. Kiracıya karşı başlatılan takipte icra dairesi tarafından bir ödeme emri düzenlenir ve tebliğ edilir. Tebligatın kiracıya varmasının ardından kiracı bakımından 7 günlük bir itiraz süresi başlamaktadır. 7 gün geçtikten sonra kiracı tarafından itiraz yapılsa dahi geçerli olmayacaktır. 30 günlük süre ise TBK’den kaynaklı bir süredir. Konut kiralarında kiracının 30 günlük ödeme süresi mevcuttur. TBK m.315 gereği temerrütün gerçekleşmesinin ardından dava açılabilecektir. Burada kiracının temerrüte düştüğünün kabulü için 30 günlük ödeme süresinin geçirilmiş olması gerekir. Kiracı tarafından itiraz edilmiş olsa dahi 30 günlük sürenin dolması gerekmektedir. Nitekim kiracı 30 günlük süre dolmadan ödeme yaptığı takdirde tahliyesi istenemeyecektir. 7 gün içinde itiraz edildi ve 30 gün içinde ödeme yapılmadı veya itiraz edilmedi ve 30 günlük süre geçirildi ise icra mahkemesinde tahliye talepli dava ikame edilebilecektir. Dava sonucu alınacak karar ile de davalı kiracının tahliyesi artık cebri icra yoluyla sağlanabilecektir.
Kira borcu sebebiyle tahliye davaları sık sık rastlansa da aidat borcu dolayısıyla tahliye davaları uygulamada pek görülmemektedir.
VI. ÖRNEK YARGITAY KARARLARI
1-“TBK’nın 314 ve 315.maddelerinde kiralananın kullanıma bağlı olarak kiracının temerrüdü düzenlenmiştir. Anılan Kanun’un 314.maddesindeki düzenlemeye göre kiracı aksine sözleşme ve yerel adet olmadıkça kira bedelini ve gerekiyorsa yan giderleri her ayın sonunda ve en geç kira süresi bitiminde ödemekle yükümlüdür. TBK
madde 315 uyarınca ”Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en
az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar.” Sadece kira borcunu değil yan gideri de ödemeyen kiracının temerrüt nedeniyle tahliyesi istenebilir. (Y 6. HD E.2015/11891 K.2016/5132 T.05.09.2016)”
2-“Bu hükme göre apartman aidatının kiracı tarafından ödenmesi gerekir. Kiracının ödemesi gereken aidat borcunu kiralayan kendisi ödemek koşuluyla kiracıdan isteyebilir. Kiralayan, aidat borcunu yönetime ödemeden kiracıdan isteyemez. Dosya içindeki Ergenokon Sitesi yöneticiliğinin 21.01.2009 tarihli yazısından kiracının Eylül-Aralık arası aylık 40.00 TL’den toplam 595.00 TL aidat borcu olduğu ve ödenmediği anlaşılmaktadır. Aidatın ödenmediği davacının da kabulündedir. Bu kurumda mahkemece 2008 Kasım-Aralık ve 2009 Ocak aylar kira paraları toplamı 1.575.00 TL nin davalıdan tahsiline, aidat bedeline ilişkin talebin reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması doğru olmadığından hükmün bozulması gerekmiştir. (Y 6. HD E.2009/10087 K.2010/429 T.25.01.2010)”
3-“Yukarıda yazılı yasa maddesi hükmüne göre sözleşmede aksi öngörülmediğinden apartman aidatının kiracı tarafından ödenmesi gerekir. Ancak aidat alacağının alacaklısı sözleşmede yazılı olduğu gibi G… Site Yönetimidir. Kiralayan kiracının ödemesi gereken aidat borcunu site yönetimine ödemeden yani, bu koşulu yerine getirmeden kiracıdan ödenmesini isteyemez. Bu durumda Site Yönetimine ödeme yapmadığı anlaşılan davacı aidat borcunun ödenmemesi nedeniyle gönderdiği temerrüt ihtarnamesine dayanarak tahliye isteyemez. (Y 6. HD E.2015/2926 K.2015/3523 T.09.04.2015)”
4-“Kiracının ödemesi gereken aidat borcunu kiralayan kendisi ödemek koşuluyla kiracıdan isteyebilir. Kiralayan, aidat borcunu yönetime ödemeden kiracıdan isteyemez. Kiraya veren aidat bedellerini ödediğini kanıtlayamadığına göre 380,00 TL aidat bedelinin istenen alacak miktarından mahsup edilerek kalan miktar üzerinden itirazın kaldırılmasına karar verilmesi gerekirken, bu durum dikkate alınmaksızın karar verilmesi doğru değildir. (Y 6. HD E.2015/7615 K.2015/10750 T.07.12.2015)”
5-“Mahkemece bilirkişi raporu doğrultusunda toplam 3.475 TL aidat alacağının davalıdan tahsiline karar verilmişse de ; dosya içerisinde sadece, davacının 06.03.2012 tarihinde yatırdığı 810 TL lik aidat borcuna ilişkin makbuz bulunmaktadır, bunun dışındaki talep edilen 2.665 TL ile ilgili apartman yönetimi vekilinin davacıya
hitaben yazdığı yasal işlem başlatılacağına ilişkin yazı bulunuyorsa da, dosya içerisinde bu miktarın davacı tarafından yatırıldığına dair makbuz bulunmamaktadır. Kiracının ödemesi gereken aidat borcunu kiralayan kendisi ödemek koşuluyla kiracıdan isteyebilir. Kiralayan, aidat borcunu yönetime ödemeden kiracıdan isteyemez. Bu durumda aidat alacağının davacının apartman yönetimine makbuz karşılığı ödediği miktar üzerinden kabul edilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir. (Y 6. HD E.2013/14760 K.2014/5322 T.28.04.2014)”
6-“ilgili apartman yönetimi mezkur yazıda davalının 3.420 TL aidat borcu bulunduğunu, bu borcun 1.200 TL sinin davacıdan tahsil edildiğini bildirmiştir, kiracının ödemesi gereken aidat borcunu kiralayan kendisi ödemek koşuluyla kiracıdan isteyebilir. Kiralayan, aidat borcunu yönetime ödemeden kiracıdan isteyemez. Bu durumda aidat alacağının davacının apartman yönetimine ödediği miktar üzerinden kabul edilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi, (Y 6. HD E.2013/8183 K.2014/896 T.27.01.2014)”
7-“Türk Borçlar Kanunu’nun 315.maddesi hükmü uyarınca temerrüt nedeniyle tahliyeye karar verilebilmesi için istenen kira parasının veya yan giderin muaccel (istenebilir) olması ve kira bedeli ile yan giderin verilen sürede ödenmemiş bulunması, ihtarnamede verilen süre içerisinde kira parasının ödenmemesi halinde akdin
feshedileceğinin açıkça belirtilmesi gerekir. Kiracıya verilecek süre konut ve çatılı işyeri kiralarında en az otuz gün, ürün kiralarında en az altmış gün, diğer kira ilişkilerinde ise en az on gündür. Kira parası götürülüp ödenmesi gereken borçlardan olduğundan kiralayana götürülüp elden ödenmesi veya gideri kiracıya ait olmak koşuluyla konutta ödemeli olarak PTT kanalıyla gönderilmesi gerekir. Bundan ayrı, sözleşmede özel bir koşul kabul edilmişse bu hususta göz önünde tutulmalıdır. Açıklanan şekilde yapılmayan ödemeler yasal ödeme olarak kabul edilemez. Ancak teamül haline gelmiş bir ödeme şekli varsa bu şekilde yapılan ödemede geçerlidir. (Y 6. HD E.2014/710 K.2014/1518 T.13.02.2014)”
8-“Kiracının ödemesi gereken aidat ve su borcunu kiralayan kendisi ödemek koşuluyla kiracıdan isteyebilir. Kiralayan, aidat borcunu yönetime ödemeden kiracıdan
isteyemez. Ne var ki site yönetiminin davacı alacaklı ve davalı borçlu hakkında takibe konu döneme ilişkin 05.01.2014 tarihinde ayrı bir takip yaptığı anlaşılmaktadır. Öte yandan dosya içerisinde davalı borçlu tarafından sunulmuş 25.09.2013 tarihli, altında davacının imzası bulunan, 2.350 USD Ekim ayı kira bedelinin ödendiğini
belirten bir belge bulunmaktadır. Bu durumda belirtilen belgedeki imzanın davacı alacaklıya ait olup olmadığı, imza alacaklıya aitse yapılan ödemenin 2013 yılı Ekim ayına (takibe konu dönem) ait olup olmadığı davacı alacaklıdan sorulup ödemenin takibe konu döneme ilişkin ödeme olduğunun anlaşılması halinde bu kalem
ödemenin de toplam alacaktan düşülmesi ayrıca az yukarıda belirtilen icra dosyasının araştırılıp istenen aidat ve su borçlarının davacı alacaklı tarafından icra dosyasına yatırılması halinde davalı kiracıdan istenebileceği gözetilerek neticesine göre karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde eksik araştırmayla karar verilmesi doğru değildir. (Y 6. HD E.2014/9071 K.2014/10179 T.22.09.2014)”
9-“Davacı tarafından başlatılan icra takibinde apartman genel giderlerinin de davalıdan tahsili istenmiş olup, kiralayan, apartman genel giderlerinin kiracı tarafından ödeneceği kararlaştırıldığı takdirde, kiracının ödemesi gereken apartman genel giderini ancak kendisi ödemek koşuluyla kiracıdan isteyebilir. Kiralayan, aidat borcunu yönetime ödemeden ve rücu koşulları oluşmadan kiracıdan tahsilini isteyemez. Davacı tarafından takipte istenen genel gider borçlarının ödendiğine dair herhangi bir belge de dosyaya ibraz edilmemiştir. Bu durumda mahkemece davacının icra takibine konu aidat borçlarını ödeyip ödemediği üzerinde durularak sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi de doğru değildir. (Y 8. HD E.2017/4516 K.2018/2187 T.14.02.2018)”