TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ İLE BAŞLATILAN TAHLİYE SÜRECİ VE HAKSIZ İŞGAL (ECRİMİSİL) TAZMİNATININ TALEP EDİLEBİLİRLİĞİ

Günümüzde kiralanan taşınmazların tahliyesine yönelik davaların yığılması sebebiyle yargılamalar uzun yıllar sonra sonuçlanmaktadır. Örneğin 2023 yılında, Sulh Hukuk Mahkemelerinde açılan bir davanın ilk duruşmasının 12 ay sonraya bırakılabildiği göz önüne alındığında mülk sahiplerinin veya kiraya verenlerin sürecin uzaması dolayısıyla mağduriyetleri artmaktadır.

Bu yazıda, bilhassa, tahliye taahhütnamesine rağmen evi zamanında boşaltmayan kiracı aleyhine, alternatif yollar ile, tahliye sürecinde oluşan zararın tazmin edilip edilemeyeceği irdelenecektir.

Taşınmazın belirli bir tarihte boşaltılacağını içeren, yazılı ve kiracının imzasını taşıyan belge hukukumuzda tahliye taahhütnamesi olarak bilinmektedir. Taşınmaz tesliminden önce veya teslim sırasında verilen taahhütname geçerli kabul edilmemektedir.

Tahliye taahhütnamesinin hukuki niteliğine yönelik farklı görüşler bulunmaktadır. Bunlardan birisi kiraya verene, kira sözleşmesini tek taraflı feshetme imkanı veren belge vasfında olduğuna yönelik iken; bir diğer görüşe göre ise TBK m.347/1 hükmünde yer alan kiracının sözleşmeyi feshettiğine yönelik bildirim iradesidir.

Kanaatimizce tahliye taahhütnamesi, kiracı tarafından, taşınmazın teslim alınmasından sonra kiraya verene teslim edilen yazılı bir fesih iradesidir. Zira kiracı bu taahhütname ile taşınmazı belirlenen tarihte boşaltmayı, yani sözleşmeyi sona erdireceğini beyan etmektedir. Bu noktada özellikle tahliye taahhütnamesinin TBK madde 347/1’de yer alan onbeş günlük fesih iradesi olduğu yorumuna ulaşılabilir. Yani taahhütname, esasında kiracının bildirim yoluyla sözleşmeyi sona erdirdiğini gösterir bir fesih yazısıdır.

Bilindiği üzere konut ve çatılı işyeri kiraları bakımından kanunda iki şekilde sözleşme sona erdirilebilmektedir. Bunlardan ilki bildirim, bir diğeri ise dava yolu iledir.

TBK madde 354’te dava yoluyla sona erdirme hükümlerinin aleyhe değiştirilemeyeceğini belirtmekte, maddede bildirim yoluna dair bir sınırlama getirilmemektedir. Dava yolunun kullanılması gereksinim,  yeniden inşa ve imar ve iki haklı ihtar sebeplerinin varlığı halinde kullanılabilir. Zira kalan yollarda bildirimin yeterli olduğu kanun lafzında zikredilmekle birlikte, bu yollara dayalı açılacak davalar birer tahliye değil; esasında bir tespit davası olacaktır.

TBK 352/1 hükmü tahliye taahhüdüne dayalı feshi düzenlemektedir. Madde lafzında taahhütname ile “icraya başvurmanın” sözleşmeyi sona erdireceği açıkça belirtilmektedir. İcraya başvurulmuş ve fakat takip itiraz ile durdurulmuşsa da verilecek itirazın iptali kararıyla takibe devam edilecek; taşınmazın tahliyesi gerçekleştirilecektir. Yani verilecek itirazın iptali hükmü bir nev’i geçmişe etki doğuracak, sözleşmenin takip tarihinden itibaren sona ereceği sonucuna varılacaktır.

Tahliye taahhüdüne dayalı takiplerde dava açma şartı aranmamaktadır. Zira kanun lafzında kullanılan “veya” bağlacı seçimlik bir hak tanımakta, taraf açısından makul yolun seçimi ile yasal süreç başlatılmaktadır. Bu noktada usul ekonomisi ve sürecin hızlı işleyebilmesi adına icra takibine girişilmişse de eski kiracı tarafından sürecin uzatılması amaçlanmış, taahhütte yer alan tarih ve imza inkar edilmiştir. İtirazın iptali kararının dosyaya dahil edilmesi ile kiracının takip tarihinden itibaren haksız işgalci konumuna düşeceği kuşkusuzdur. İşbu gerekçelerle itirazın iptali davasının bekletici mesele yapılması, çıkacak iptal hükmü sonrasında ecrimisil taleplerinin görüşülmesi gerekmektedir.

İşbu gerekçelere binaen TBK 347/1, 352/1’in birlikte değerlendirilmesi ve sözleşmenin aslında taahhütnamenin icra takibine konulduğu tarih itibariyle sona erdirildiğinin kabulü ile eski kiracının taahhütte yer tarihten sonraki süreç için ecrimisil bedeli ödemesi gerekmektedir.

Yargıtay 8. Ceza Dairesi bir kararında: “Katılanın suça konu sanığın oturmuş olduğu taşınmazı … … isimli kişiden satın alıp, taşınmazı tahliye etmesi için sanık aleyhine müdahalenin meni davası açtığı, davanın katılan lehine sonuçlanıp kesinleşmesine rağmen, sanığın taşınmazı işgale devam ettiği belirlenmiştir. Mahkemece “… taraflar arasında hukuki ihtilaf bulunduğu…” gerekçesine dayanılmış ise de dava dosyası kapsamında taraflar arasında herhangi bir hukuki ilişkinin bulunduğuna dair bir delil yer almamaktadır. Bu itibarla, sanığın katılanın taşınmazını işgalinin bir hakka dayanmadığı anlaşılmakla yerinde olmayan gerekçeyle kurulan beraat hükmü hukuka aykırıdır. (Y 8. CD E.2021/4228 K.2023/162 T.23.01.2023)” ifadelerine yer vermiştir. Kararda taşınmazın tahliyesine yönelik karar verilmişse de taşınmazdaki  şahıs ikamet etmeye devam etmiş, Yargıtay ise Hakkı Olmayan Yere Tecavüz suçunun şartlarının oluştuğundan bahisle muhakemeye devam edilmesi gerektiğine hükmetmiştir.

Görüleceği üzere tahliye kararına rağmen taşınmazda oturmaya devam edilmesi halinde oturumun hakka dayanmadığı Yargıtay onayındadır. Fakat tahliye sürecinde taşınmaz malikinin veya kiraya verenin oluşacak zararlarının ise tazmini gerekecektir. Aksi halde, yargılama süreci, kiracı tarafından adeta bir hak olarak kullanılmış olacak, adliyelerin iş yoğunluğu ve hukukumuzdaki bu boşluk kiraya verenin hakkına ulaşmasını zorlaştıracak, taşınmaz üzerinde kiraya verenin tasarruf yetkisi kısıtlanmış olacaktır.

Kanaatimizce yargılama sürecinde doğan zarar  ecrimisil (haksız işgal tazminatı) ile giderilebilecektir. İşbu husus aşağıda detaylıca açıklanmaktadır.

Ecrimisile ilişkin ayrıntılı çalışmamızı buradan inceleyebilirsiniz. Kısaca açıklamak gerekirse:

Ecrimisil uygulamada yer alan diğer adıyla haksız işgal tazminatı kişinin bir hakka dayanmayan kullanımı yüzünden malikin zararının karşılanması olarak nitelendirilebilir. Zilyet olmayan malikin, malik olmayan zilyetten istediği kullanım ve işgal bedelidir. Açık bir kanuni düzenlemeye sahip olmasa dahi TMK madde 995 iyiniyetli olmayan zilyet bakımından düzenleme ihtiva eder. Maddede haksız alıkoyma nedeniyle hak sahibinin uğradığı zararların tazmin edilmesi zorunlu tutulmuştur. Geçerli bir taahhütnameye rağmen itiraz edilmesi kötüniyet olgusunu ispatlamaya elverişlidir.

Ecrimisil bakımından Yargıtay’ın ilke kabul edilen iki kararı (Yargıtay İBGK E.1945/22 K.1950/4 T.08.03.1950 ve İBGK E.1937/29 K.1938/10 T.25.05.1938) yer almaktadır. Bu kararlar gerek haksız işgal tazminatının şartları bakımından gerekse usul hukuku bakımından yeterli ve gerekli açıklamayı ihtiva ederler. Haksız işgal tazminatının talep edilebilmesi bakımından tüm şartlar somut uyuşmazlıkta sağlanmaktadır. Şöyle ki;

İlk şart haksız işgalin varlığıdır. Yukarıda da açıklandığı üzere kira akdi tahliye taahhütnamesinin takibe konulması ile birlikte (TBK m. 352/1 atfıyla) sona ermiştir. Kira akdinin sona ermesi kiracının haksız işgali sonucunu doğurur. Takip sonrası taraflar arasında herhangi bir anlaşma yapılmamış, fesih iradesi sonrası eski kiracıya açık bir hak tanınmamıştır. Tam aksine tahliye istenmesine rağmen taşınmaz tesliminden imtina eden eski kiracının hakka dayanmayan işgali ilk şartı sağlamaktadır.

Aranılan ikinci şart haksız işgalin kötüniyetli zilyet tarafından gerçekleştirilmesidir. Türk Medeni Kanununa göre kendisinden beklenen özeni göstermeyen kimse iyiniyetli sayılmamaktadır. Bu durum yargı kararlarında da “iyiniyetli olmayan haksız zilyetten” denmek suretiyle şart haline getirilmiştir. Bu bakımından ikinci şartın da yazı konusu bakımından tamamlandığı kuşkusuzdur.

Aranılan üçüncü şart bir zararın gerçekleşmesidir. Ecrimisil haksız fiil benzeri bir zarar giderim biçimidir ve haksız fiilden ayrılan yönü zarara sebebiyet verilmesinde kusur aranmamaktadır. “Başkasının taşınmazını haksız olarak kullanmış olan kötü niyetli kimse, o taşınmazı haksız olarak elinde tutmuş olmasından doğan zararları ve elde ettiği ya da elde etmeği ihmal eylediği semereleri tazmin ile yükümlüdür.” (YİBK. 08.03.1950, E. 1949/22, K. 1950/4). Yararlanmanın engellenmesi veya güçleşmesi zararın meydana gelmesi için yeterlidir. Eski kiracının, kötüniyetli işgali sebebiyle kiralayana ait taşınmaz kullanılamamakta; kiraya verilememektedir. Taşınmazın bulunduğu yerdeki rayiç kira bedellerine göre bir hesaplama yapılması ve ihmal eylenen semerelerin tazmini gerekecektir. Haksız işgalci konumundaki eski kiracının kullanıma devam etmesi kiralayanın maddi gelir elde etmesini engellemektedir. İşbu sebeplere binaen bu şart bakımından da bir eksiklik bulunmamaktadır.

Haksız işgal tazminatının talep edilebilmesi için aranılan son şart ise intifadan men şartıdır. İcra takibine girişilmesi, itirazın iptali talepli dava açılması, dava dilekçesinde ayrıca ve açıkça taşınmazın tahliyesi gerektiğinin belirtilmiş olması intifadan men şartını sağlamaktadır. İntifadan men şartı bakımından özel bir şekil şartı aranmamaktadır. İşbu gerekçelerle icra takibine girişilmesi ve ilaveten itirazın iptali davasında hususun özellikle dile getirilmesi intifadan men şartının sağlandığını göstermektedir.

Haksız işgal tazminatı için kanunda özel bir zamanaşımı süresi yer almamaktadır. Husus YİBGK E.1937/29 K.1938/10 T.25.05.1938 kararından günümüze beş yıl olarak uygulana gelmiştir. Haksız işgalin varlığı her tür delille ispata kabildir. Özel bir zarar giderim biçimi olması dolayısıyla en azı kira bedeli; en fazlası ise mahrum kalınan gelir kaybına karşılık gelir. Eski kiracının kullandığı taşınmazın kullanımından kaynaklı zararlar (olumlu) ile hak sahibinin yoksun kaldığı yarar (olumsuz) ecrimisilin kapsamını belirlemektedir.  (Y. HGK. 25.02.2004, E. 2004/1-120, K. 2004/-96). Nitekim Türk Medeni Kanunu 995. Maddesi de iyi niyetli olmayan zilyedin “haksız alıkoymuş olması yüzünden hak sahibine verdiği zararlar ve elde ettiği veya elde etmeyi ihmal eylediği ürünler karşılığında tazminat ödemek zorundadır.” sorumlu olduğu kapsamı belirtmektedir. Taşınmazın büyüklüğü-niteliği-çevre özelliklerinin nazara alınarak, bilirkişi tarafından yapılacak inceleme neticesinde taşınmaz rayicinin tespit edilmesi, sonraki dönemler için fiyat endekslerine göre artış oranının belirlenmesi ve bu bedellere göre tazminat miktarının takdiri gerekir.