YENİDEN İMAR VE İNŞA NEDENİYLE TAHLİYE
Konut ve çatılı iş yeri kiralarında kiraya verenin dava yoluyla tahliye edebilmesine olanak sağlayan bir diğer yol yeniden imar ve inşa nedenine dayalı tahliyedir. Bu husus TBK m.350/2’de düzenlenmektedir.
“II. Dava yoluyla
1. Kiraya verenden kaynaklanan sebeplerle
a. Gereksinim, yeniden inşa ve imar
Madde 350- Kiraya veren, kira sözleşmesini;
2. Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise,”
DAVA ŞARTLARI
Madde metni ve yerleşik Yargıtay uygulaması yeniden imar ve inşa nedeniyle tahliye davası açabilmenin şartlarını şu şekilde özetlemektedir:
1.YAPILACAK İMARIN HUKUKA UYGUN OLMASI
Yeniden imar ve inşa için yapılacak tadilat, onarım ve sair değişikliklerin hukuka uygunluğu gerekir. Buradaki uygunluk İmar Kanunu, İmar Yönetmeliği ve ilgili sair yasal mevzuattır. Hukuka uygun olmayan projenin tahliye sebebi olarak gösterilmesi mümkün değildir.
2.İMAR VE İNŞANIN ZORUNLU OLMASI
Yeniden imar sebebiyle tahliye davası açabilmek için imar ve inşanın zorunluluğu esastır. Zorunluluk objektif olarak belirlenir. Fenni bir rapor düzenlenecek, imar ve inşanın belediye onaylı avan projeye uygun yapıldığı ispatlanacaktır. Şayet belediye onaylı avan proje sunulmaz ise dava reddedilecek, kiracı tahliye edilemeyecektir.
“Davacı vekili 6570 sayılı Kanunun 7/ç maddesine göre davasını açmış ise de binaya ait esaslı surette tamir, tevsi veya tadil için belediyece onanmış bir proje ibraz etmediği gibi İBRAZ ETTİĞİ GÜÇLENDİRME PROJESİNİN İSE YERİNE UYGULANMASININ BİR ZORUNLULUK OLMADIĞI BİLİRKİŞİLERCE BELİRTİLDİĞİNE ve Borçlar Kanununun 251. maddesi gereğince açılmış bir dava olmadığına göre davanın reddine karar vermek gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması hatalı olmuştur. Hüküm bu nedenle bozulmalıdır. (Y 6. HD, 2003/1046 E., 2003/1230 K., 10.03.2003 T.)”
3.PROJENİN GEREKLİLİĞİ
Ayrıca bu proje dahilinde yapılacakların gerekliliği yine mahkemece değerlendirilecektir. Projenin varlığı başlı başına tahliye için yeterli değildir. Bu projenin gerekliliği mahkeme sürecinde alınacak bilirkişi raporu ile tespit edilecektir.
“Y. 6. HD, E. 2015/2565, K. 2016/25, T. 18.01.2016. (www.yargitay.gov.tr, ET: 01.10.2021). Y. 6. HD, E. 2013/10024, K. 2013/12186, T. 11.09.2013. “belediyeye müracaat ederek iç mekanlarda sıva, tamirat ve boya badana yapılması, elektrik ve su tesisatlarının tamiratı, iç kapıların aslına uygun yenilenmesi, ıslak mekanların işlemlerini yapabilmek üzere basit onarım izinlerinin verilmesini istemiş, belediye tarafından oteli için basit onarım izin belgesi verilmiştir. İzin belgesinde yapılacak işler tavan ve zemin kaplamalannın yenilenmesi, iç kısımda sıva tamiri ve boya badana yapımı, elektrik ve sıhhi tesisatın bakım ve yenilenmesi, eskiyen kapı ve pencere doğramalarının değişimi, iç dekorasyonun yenilenmesi olarak belirtilmiştir. Kiralananda yapılacak işler 6570 Sayılı Yasanın 7/ç maddesi (T.B.K. m. 350/2) gereğince TAŞINMAZIN TAHLİYESİNİ GEREKTİRECEK NİTELİKTE DEĞİLDİR.(ÖZDEMİR, Hayrunnisa, Kira Hukuku Davaları, Seçkin Yayıncılık (Ankara), 2022.)”
4.İMAR VE İNŞA SIRASINDA KİRACININ OTURAMAYACAK OLMASI
Yeniden imar ve inşa sebebiyle tahliye davası açabilmek için sunulan projenin yapımı sırasında kiracının kiralanan taşınmazda ikamet edemeyeceğinin tespit edilmesi gerekmektedir. İkamet edilen taşınmazda tadilat sırasında oturmanın fennen mümkün olup olmadığı yine mahkeme tarafından tespit edilecek bir husustur. Özellikle kısmi bir çalışma, kısa süreli bir tadilat yahut yalnızca bakım söz konusu ise taşınmazın tahliyesi için yeniden imar ve inşa sebebine gidilemeyecektir. Zira bu durumlarda kiracının tahliyesi gerekmemekte olup kira sözleşmesinin devam ettiği dönemde de bu işlerin yapılmasına olanak vardır.
Kiralanan taşınmazın kullanım vasfı konuttan iş yerine veya iş yerinden konuta dönüştürülecek ise TBK m.350/2 sebebine dayalı olarak tahliye davası açılabilir. Diğer şartların var olması halinde bu durumda tahliye kararı alınabilecektir.
“Projenin ruhsata uygun hale getirilebilmesi için tadilat projelerinin hazırlanması ve esaslı bir tadilat çalışmasının yapılması gerektiği” belirtilmekle birlikte, yapılacak onarım ve tadilatın esaslı ve imar amaçlı olup olmadığı, bu aşamada kiralananda oturulabilir olup olmadığı, tahliye gerekip gerekmediği açıklanmamıştır. Bu itibarla bilirkişi raporu hüküm kurmaya yeterli ve elverişli değildir. Bu nedenle kiralananın bulunduğu yerde konusunda uzman bilirkişi heyeti marifetiyle yeniden keşif yapılarak onaylı projenin uygulanması, taşınmazda projeye göre yapılacak onarım ve tadilatın imar amaçlı ve esaslı işlerden olup olmadığı ve YİNE TADİLAT VE ONARIMLAR SIRASINDA KİRALANANDA İKAMETİN FENNEN MÜMKÜN OLUP OLMADIĞI, BU AŞAMADA TAHLİYE GEREKİP GEREKMEDİĞİ KONUSUNDA DETAYLI BİR RAPOR ALINARAK sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, bu hususlar göz ardı edilerek eksik inceleme sonucu yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmediğinden hükmün bozulması gerekmiştir. (Y 3. HD, 2017/1372 E, 2017/2218 K, 01.03.2017 T.)”
GÖREVLİ MAHKEME VE DAVA AÇMA SÜRESİ
Davada görevli mahkeme Sulh Hukuk mahkemeleridir. Dava açma süresi bakımından genel kural geçerli olup eğer belirli süreli kira sözleşmesi var ise sözleşmenin sona ermesinden itibaren bir ay; eğer belirsiz süreli kira sözleşmesi söz konusu ise fesih bildirim ve fesih sürelerine uyularak altışar aylık sürelerin sonundan itibaren dava açılacaktır.