KONUTLARIN TURİZM AMAÇLI KİRALANMASI HAKKINDA (AIRBNB)

Konutların turizm amaçlı kiraya verilmesi veya halk arasındaki adı ile airbnb uygulaması günümüzde oldukça sık uygulanan ve insanlar tarafından talep gören bir uygulama haline geldi. Kimileri tatil amaçlı gittiği yerlerde birkaç günlük bir konaklama ihtiyacını gidermek istemekte, kimisi ise iş, ziyaret ve benzeri seyahatlerde airbnb kullanmaktadır. Henüz çok yeni bir uygulama haline gelmiş olması, kanunda açık isme kavuşmamış olması gibi sebepler dolayısıyla airbnb herhangi bir yasal sınırlamaya tabi tutulmasa da bu durum 02.11.2023 tarihi itibariyle son bulmuştur. Kanuni düzenleme sonrası bu alanda henüz bir yönetmelik çıkmamış olsa dahi genel çerçeve 7464 sayılı kanun ile belirlenmiştir.

Kanun ile birlikte airbnb uygulaması izin belgesine sahip kişiler tarafından uygulanabilecektir. İzin belgesi bakanlıktan talep edilmektedir. Kültür ve Turizm Bakanlığı Konutların turizm amaçlı kiralanabilmesi için izin belgesi vermelidir. İzin belgesi olmaksızın airbnb uygulamasının işletilmesi idari para cezasına sebebiyet vermektedir.

İzin belgesi bulunmaksızın turizm amaçlı kiralanan konutları kiraya veren kişilere, kiralama yapılan her bir konut için yüz bin Türk lirası idari para cezası uygulanacak ve izin belgesi alarak faaliyette bulunabilmesi için on beş gün süre verilecektir. Verilen on beş günlük süre sonunda izin belgesi almaksızın kiralama faaliyetine devam edenlere beş yüz bin Türk lirası idari para cezası uygulanacak ve izin belgesi alarak faaliyette bulunabilmesi için bir kez daha on beş gün süre verilecektir.

Ayrıca izin ile birlikte airbnb ile kiralanacak dairenin girişine plaket asılması gerekmektedir. Plaket ve izin belgesi ücreti henüz belirlenmiş değildir. Bakanlıkça düzenlenen plaketin turizm amaçlı kiralama yapılan konutların girişine asılmaması halinde yüz bin Türk lirası idari para cezası uygulanacak ve asılması için on beş gün süre verilecektir. Muhtemelen yönetmelik ile düzenlenecek bu hususlar Resmi Gazete’de ilan edilecek olup ilan ile birlikte ilgililere duyurusu yapılacaktır.

İzin belgesi başvurularında, turizm amaçlı kiralama faaliyeti yürütülmesinin uygun görüldüğüne ilişkin izin belgesine konu bağımsız bölümün bulunduğu binanın tüm kat malikleri tarafından oy birliği ile alınan kararın ibrazı zorunlu tutulmuştur. Birden fazla bağımsız bölüm içeren binalardan oluşan konut sitelerinde sadece turizm amaçlı kiralama yapılan konutun bulunduğu bina için bu şart aranmakta olup izin belgesi örneği site yönetimine iletilecektir. Üçten fazla bağımsız bölümden oluşan binalarda en fazla yüzde yirmi beşi için aynı kiraya veren adına izin belgesi düzenlenebilir.

İzin belgesini alma yükümlülüğü kiraya verene aittir. Kiraya veren haricinde turizm amaçlı kiralama faaliyetinin yürütülmesi halinde bu kiralamalar, münhasıran 14/9/1972 tarihli ve 1618 sayılı Seyahat Acentaları ve Seyahat Acentaları Birliği Kanunu uyarınca belgelendirilmiş (A) grubu seyahat acentaları aracılığıyla yapılabilir. Kiraya veren iradesi dışında kiracı bu uygulamayı yürütemeyecek olup izin belgesi başvurusunda bulunamayacaktır. 

İzin belgesi sahibinden kiraladığı turizm amaçlı konutu kendi nam ve hesabına üçüncü kişilere kiraya verenler hakkında her bir sözleşme için yüz bin Türk lirası idari para cezası uygulanacaktır. Kendi adına mesken olarak kullanmak amacıyla kiraladığı konutu kendi nam ve hesabına turizm amaçlı kiraya verenler hakkında, her bir sözleşme için yüz bin Türk lirası idari para cezası uygulanacaktır. İzin belgesi olmayan konutların turizm amaçlı kiralanmasına aracılık edenler hakkında, her bir sözleşme için yüz bin Türk lirası idari para cezası uygulanır.

Her defasında yüz günden fazla süreli kira sözleşmesi yapmasına rağmen, ilk sözleşme tarihinden itibaren bir yıl içerisinde aynı konutu dört defadan fazla kiraya verenler hakkında, bir milyon Türk lirası idari para cezası uygulanır.

Turizm amaçlı kiralama yapılan konutun konum, nitelik ve fiziksel özelliklerine ilişkin yazı, reklam, afiş, broşür, sosyal medya, web sayfası ve benzeri araçlarla kullanıcıya yanıltıcı şekilde tanıtılması veya taahhüt edilen koşulların sağlanmaması veya turizm amaçlı kiralama yapılan konutun sözleşmede belirtilen süreden daha kısa süreyle kullanıcıya tahsis edilmesi hallerinde yüz bin Türk lirası idari para cezası uygulanır.

Yürürlük tarihinden önce turizm amaçlı kiralama faaliyetinde bulunanlar tarafından, bu maddenin yürürlüğe girdiği tarihten itibaren bir ay içinde izin belgesi almak üzere Bakanlığa başvurulması zorunludur. İzin belgesi düzenlenmesi işlemleri, başvuru tarihinden itibaren üç ay içinde sonuçlandırılır. Başvurusu kabul edilmeyenler faaliyette bulunamaz, ancak bu konutların kullanıcılarının hakları sözleşme süresi sonuna kadar devam eder.

Bakanlık tarafından henüz başvurunun nasıl yapılacağına dair bir yönerge yayınlanmamıştır. Yönetmeliğin de yürürlükte olmaması dolayısıyla başvuru için gereken evraklar tam olarak belli değildir. Bununla birlikte kanunda belirtilen evraklar: kat malikleri kurul kararı, malik olduğunu gösterir tapu sureti, yayınlanacak başvuru formu ve istenen sair özlük bilgileridir. Bunlarla birlikte Bakanlığa (veya yetkili olduğu belirtilen valiliklere) başvuru yapılarak Konutların Turizm Amaçlı Kiralanması Hakkında İzin Belgesi talep edilebilecektir.

Eğer turizm amaçlı konut kiralama faaliyeti 2024 yılı öncesinde yürütülmeye başlanmış ve 2024 yılı sonrasında devam edilecekse kişiler 01.01.2024 tarihinden itibaren bir aylık süre içinde izin belgesi için başvuru yapmalıdır. Bakanlık tarafından, yapılan başvuruyu sonuçlandırma süresi üç aydır. Üç aylık süreç izin belgesi başvurusundan itibaren belirlenmektedir.

İzin belgesi verilmesi idari bir işlem niteliğindedir. İcrai niteliği haizdir. İzin belgesinin başvurusu reddedildiği takdirde idare mahkemelerinde idari işlemin iptali davası yoluna gidilebilecektir.

Turizm amaçlı konut kiralama için Bakanlık tarafından verilen izinlerin iptali mümkündür. İzin belgesinin iptali için aşağıda yer alan durumların biri veya birkaçının bulunması gerekmektedir:

1- İzin belgesi sahibinin izin belgesinin iptalini talep etmesi.

2- Turizm amaçlı kiralama faaliyetine son verildiğinin tespit edilmesi.

3- Kiraya verenin miras dışında bir işlemle değişmesi halinde ve bu değişikliğin tapu siciline tescilinden itibaren otuz gün içerisinde Bakanlığa bildirim gerekmektedir. Verilecek otuz günlük sürede izin belgesinin devri için turizm amaçlı kiralama yapılan konutun yeni kiraya vereni tarafından başvuru yapılmaması veya izin belgesi sahibi değişikliğinin uygun görülmesine rağmen yükümlülüklerin yerine getirilmemesi.

4- Turizm amaçlı kiralama yapılan konutun, kamu düzeni, kamu güvenliği ve genel ahlaka aykırı olarak kullanıldığının yetkili kamu kurum ve kuruluşları tarafından bildirilmesi.

5- Bakanlık tarafından muhtemel denetimler yapılabilecektir. Yapılan bu denetimlerde, konutun izin belgesi verilmesine esas nitelikleri taşımadığının tespit edilmesi durumunda yüz bin Türk lirası idari para cezası uygulanacak ve aykırılıkların giderilmesi için on beş gün süre verilecektir. Aykırılıkların giderilmediğinin tespit edilmesi halinde izin belgesinin iptali gündeme gelecektir.

01.01.2024 tarihinden önce airbnb ile konut kiralanmış ve 01.01.2024 tarihi geçmiş ise ne yapılacaktır? Bu durumda 01.01.2024 tarihinden itibaren bir ay içinde bakanlığa başvuru yapılarak izin belgesi talep edilecektir. Talep edilmemesi ve airbnb uygulamasına devam edilmesi halinde idari para cezası uygulanacaktır.

01.01.2024 tarihinden sonra bir aylık sürede izin belgesi talep edildi fakat talep reddedildi, bu durumda kiracı çıkmak zorunda mıdır? Kanuna göre izin belgesi başvurusu iptal edilse dahi 01.01.2024 tarihinden önce kiralama yapmış kiracının hakkı kira sözleşmesinde belirtilen süreye kadar korunacaktır. İzin belgesi olmadığı için süre uzatılamayacak; konut bir başkasına turizm amaçlı kiralanamayacaktır.

Eğer kiralanmak istenen konut bir apartmanda ise kat malikleri kararı; bir sitede ise yalnızca konutun olduğu binanın kat malikleri kararı gerekecektir. Örneğin 10 bloktan oluşan bir sitenin 4. Bloğunda yer alan bir dairenin turizm amaçlı kiralanabilmesi tüm site kat maliklerinin onayına ihtiyaç duymaz. Yalnızca 4. Blokta yer alan kat malikleri kararı yeterlidir.

Kanunda yer alan kurallar emredici niteliktedir. İzin belgesinin düzenlenmesine ilişkin usul ve esaslar yönetmelikte belli olacaktır. Fakat sürecin genel çerçevesi kanun ile belirlenmiş olup temel bilinmesi gerekenler yukarıdaki şekildedir.