MALİKİN VE KANUNDA BELİRTİLEN DİĞER HAK SAHİPLERİNİN GEREKESİNİMİNE DAYALI OLARAK KİRALANIN TAHLİYESİ
Türk Borçlar Kanununda kira sözleşmeleri süreli ve süresiz(derhal) fesih olarak ikiye ayrılmaktadır. Süresiz fesih hallerinde Kanunda bahsedilen sürelere uyulmaksızın fesih mümkün iken; süreli fesihte kanuni sürelere uyulma zorunluluğu vardır. Süreli fesih hallerinde, kanuni sürelere uyulmaksızın açılan davalarda davanın reddi gündeme gelecektir. Nitekim Y. 6. HD. E.2016/6359 K.2016/4846 T.21.06.2016 tarihli kararında “Dava açma süresi kamu düzenine ilişkin olup davalı ileri sürmese bile mahkemece kendiliğinden göz önünde bulundurulması gerekir.” İfadelerine yer vermektedir. Sonuç olarak dava açma süresinin kaçırılması davacı kiraya veren tarafından bir fesih dönemi kadar tekrar bekleme sonucunu doğurabilmektedir.
Dava yoluyla konut kiralarının sona erdirilmesinde kiraya verene, kiraya verenden ve kiracıdan kaynaklanan sebeplerle sona erdirme imkânı tanınmıştır. İlk olarak kiraya verenin, kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğundan bahsedilecektir. Bu gereksinim halinin şartları, yargı organlarınca kabul edilen halleri, fesih, fesih bildirim ve dava açma süreleri ve bu işlemlerin şekli şartları izah edilecektir.
1. İHTİYAÇ (GEREKSİNİM) SEBEBİYLE TAHLİYE (TBK m. 350/1-1)
Konut ihtiyacı sebebiyle tahliye davası açılabilmesi için üç şartın somut uyuşmazlıkta yer alması gerekir. Sırasıyla bu üç şart:
1.1 Kiralananı Kendisi, Eşi, Altsoyu, Üstsoyu veya Kanun Gereği Bakmakla Yükümlü Olduğu Diğer Kişiler İçin Konut ya da İşyeri Gereksinimi Sebebiyle Kullanma Zorunluluğu
Kiraya verenin hâlihazırda konut ihtiyacını karşılayamıyor oluşu, kendisinin kirada oturuyor olması, kanunda belirtilen kişilerin sağlık sebeplerinin konut ihtiyacını doğurmuş olması gibi hallerde bu şartın sağlandığı kabul edilmektedir. Bu şartlar objektif değil sübjektif bir değerlendirmeye tabi tutulur. Kavramlar geniş anlamları ile nitelendirilmeli ve ilgili kişilerin yaşam tarzları, sosyal durumları gibi kriterler göz önünde bulundurulmalıdır. Uygulamada çoğunlukla altsoyun nişanlılık, evlenme, sağlık, iş, eğitim gibi sebeplerle kiralanan üzerinde ihtiyacı gündeme gelebilmektedir.
1.2 Konut Olarak Kullanma İhtiyacının Gerçek, Samimi ve Sürekli Olması
Konut ihtiyacının varlığının kabul edilebildiği durumların ihtiyacın somutlaştırılması gerekir. Yargıtay’a göre somutlaştırmanın unsurları gerçek, samimi ve sürekli olmasıdır. Üç kavram da olay bazında ayrı ayrı değerlendirilir.
İhtiyacın gerçek olması somutlaştırmanın ilk unsurudur. Henüz doğmamış veya ileride doğması muhtemel görünen bir ihtiyaca dayalı olarak tahliye davası açılamayacaktır. İhtiyacın gerçek oluşu sübjektif değerlendirme sonucu tespit edilebilir. Kiraya veren ihtiyacın gerçekliğini ispatlamalıdır. Şayet kiracı ile kiraya verenin gereksinimi eşdeğer kabul edilirse bu durumda mülkiyet hakkına öncelik tanınmalı ve kiraya veren lehine karara hükmedilmelidir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2017/6353, K. 2017/15622, 09.11.2017 tarihli kararında da bu durumdan bahsedilmektedir.
İhtiyacın samimi olması değerlendirilirken birtakım hususlara değinilir. Kiraya verenin veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe sınırları içerisinde bir başka konutunun olması ve bu konutun kiraya veren için yaşamaya elverişli olması durumunda samimiyet unsurunun sağlanamayacağı belirtilir. Fakat kiraya verenin kirada oturuyor olması, bir başka konutunun bulunmaması, olan konutların kiraya verenin yaşayış tarzına elverişli olmaması, kiraya verenin kendisinin kiracısı olduğu sözleşmede tahliye tehdidi altında olması gibi durumlarda gereksinimin samimiyet unsuru sağlanabilmektedir.
Süreç boyunca konut ihtiyacının varlığı devam etmelidir. Ancak bu şekilde süreklilik unsuru tamamlanabilecektir. Şayet dava açıldıktan sonra ihtiyaç ortadan kalkmışsa yahut ihtiyaç geçici bir niteliği haizse unsurun sağlanamaması dolayısıyla tahliye davası reddedilecektir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu E.2012/6-388 K.2012/560 T.12.09.2012 kararında “Devamlılık arzetmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez.” İfadelerine yer vermektedir.
1.3 Fesih, Fesih Bildirim ve Dava Açma Sürelerine Riayet
Kira sözleşmesi eğer belirli süreliyse sürenin sona ermesinden başlayarak bir aylık süre içinde açılacak dava ile tahliye mümkündür. Şayet taraflar arasındaki sözleşme belirsiz süreli bir kira sözleşmesiyse bu durumda fesih dönemlerine ve fesih bildirim sürelerine (TBK m. 329) uyulması gerekir. Bu sürelere uyulması durumunda tespit edilecek tarihten itibaren bir aylık sürede açılacak dava ile tahliye edilebilecektir.
Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde bir kira yılı için 6/6 aylık fesih dönemleri yer alır. Her bir fesih döneminin ilk üç ayı fesih bildirim süresi olarak nitelendirilir. Yani 6 aylık ilk fesih döneminin ilk üç ayında bir fesih bildiriminde bulunulmuşsa 6. Ayın sonundan itibaren kira sözleşmesi feshedilmiş olacaktır. Bu bildirim TBK m. 348 gereği yazılı şekil şartına tabidir. Eğer bir şekilde bu üç aylık süre kaçırıldıktan sonra bildirim yapılmışsa bu bildirim geçersiz olmayacak; TBK m. 328/2 gereği “… fesih dönemine veya bildirim süresine uyulmamışsa, bildirim bir sonraki fesih dönemi için geçerli” olacaktır. Bu hususu özetlemek ve örneklemek gerekirse belirsiz süreli bir kira sözleşmesi yapılmışsa veya kira sözleşmesi belirsiz süreli kira sözleşmesine dönüşmüşse ihtiyaç sebebiyle tahliye davası için 6 aylık fesih dönemleri tespit edilmelidir. Bu 6 aylık sürenin sonunda feshin hüküm doğurabilmesi için ilk üç aylık sürede fesih bildirim iradesinin yazılı olarak kiracıya bildirilmiş olması gerekir. Sürelere riayet edilmişse sürenin sonundan itibaren bir aylık sürede açılacak dava ile tahliyeye hükmedilebilecektir. Eğer ilk 6 aylık fesih döneminin ilk üç ayı kaçırılmışsa, yani dört,beş veya altıncı aylarda bildirim yapılmışsa bu bildirim ikinci fesih dönemi için sonuç doğuracaktır. Bu sefer ikinci 6 aylık fesih dönemi için yeni bir ihtarnameye ihtiyaç duyulmayacaktır. Ayrıca kiraya veren, süresinde yapılan fesih bildiriminde dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse TBK m. 353 gereği dava açma süresi bir kira yılı uzayacaktır.
2. MAHKEME TARAFINDAN VERİLECEK TAHLİYE KARARI
Kiraya veren tarafından açılan dava neticesinde mahkeme, davacının istemlerini kabul eder ve tahliyeye karar verirse, bu karar cebri icra yoluyla yerine getirilebilir. Tahliye kararının icrası için kesinleşmesi gerekmez.